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＜土地・建物賃貸借＞
●土地賃貸借●
土地を目的とする賃貸借（借地）は、基本的には民法の定めるところですが、対象の土地が農地であれば農地法の適用があり、建物所有を目的とする宅地があれば借地借家法の適用があります。
◆建物所有を目的とする土地賃貸借
建物所有を目的とする土地の賃貸借には、民法の賃貸借の規定はほとん適用されず、借地借家法が適用されます。借地借家法では、民法の原則に対して大幅に賃貸借が保護されています。
平成四年八月一日以降に締結された新規の賃貸借契約については借地借家法が適用され、その以前からの賃貸借契約の更新後の契約については、旧借地法が適用されます。
借地借家法は、建物の所有を目的とするもののみを保護しています。建物所有を目的としない契約は、保護されません。
◆借地権の存続期間
借地借家法は、建物所有を目的とする地上権と土地の賃貸借権とを、借地権と名づけ、この二つを同等に扱って、保護しています。
借地権の存続期間は、原則として３０年と規定されていますが、当事者間の契約をもってすれば、３０年以上の期間を定めることが認められますが、３０年に満たない期間の定めは無効とされ、３０年となります。
さらに期間が満了しても、借地上の建物があれば、借地契約は自動更新されることになっていますので、借地契約は、相互に２～３代に継続していく場合も多いでしょう。
したがって、建物所有を目的とする賃貸借契約では、その契約内容を明確にし、相互に契約の履行を確保するためにも、公正証書を組んでおくべきです。
◆建物所有を目的とする契約内容として必要な事項
○存続期間
○建物の種類、構造等
○更新
通常の借地権では、法に更新についての規定がおかれ、その後の存続期間は、最初は２０年、２回目以降は１０年とされています。それより長い期間の合意をすることは可能ですが、最初の更新について１０年と合意すると、それは無効となり、２０年となります。更新に当たってはこのことに注意した上で、具体的な期間の合意をしておくほうがよいでしょう。
○建物の再築による借地権の期間延長
建物が滅失（朽廃、取り壊しを含む）しても、それだけで借地権が消滅することはありませんが、その後、賃借人が再築するには、賃借人と協議しなければならない旨を明記すべきでしょう。
○賃料等の定めと減額請求権
○権利金、保証金、敷金のような一時金の支払約定
○賃借人の禁止事項と違反した場合の解除条項
○賃貸借終了時に関する特約
○賃貸借終了時の建物等の収去条項
賃貸借終了時の建物等の収去方法、原状回復等について明確に定めておくことが必要です。
○必要経費の負担
○存続期間満了後の建物等の買取請求権
存続期間満了により賃貸借が終了したときは、賃貸借人は建物等の買取請求権を有しており、これを排除する特約をすることは許されません。
●建物賃貸借●
建物の賃貸借契約（借家）は、家主が借家人に対し、建物の使用を認め、それに対して借家人が家主に対し、賃料を支払うことを約するものです。
◆借家権の対抗力
建物の賃貸借は、賃貸借自体の登記がされていなくても、建物の引渡しを受けて現に建物を使用していれば、建物の所有者が変わっても、新所有者に借家権を主張できます。
建物の所有者（賃貸人）が変わっても、建物賃貸借契約の内容は、すべて新賃貸人との間に引き継がれます。
◆建物賃貸借の期間
建物賃貸借の期間は、期間の定めのあるものと、期間の定めのないものとの２種類があります。
期間を契約で定める場合には、１年以上に定める必要があります。
１年未満の期間の定めある建物賃貸借は、期間の定めのないものとみなされます。現在は期間の上限はありません。
期間の定めがあるときは、契約期間満了と同時に賃貸借は終了することになります。しかし、借家法は、賃貸借人の保護のため、法廷更新の規定が設けてあります。当事者が賃貸借の期間を定めた場合において、当事者が期間満了前６月ないし１年内に、相手方に対し、更新拒絶の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしないときは、期間満了の際、前と同じ条件でさらに賃貸借ををしたものとみなし、しかも、賃貸借人が更新を拒絶するには、自ら使用することを必要とする場合その他正当の事由がなければならないと規定されています。
期間の定めがなかったときは、賃貸人はいつでも解約の申し入れができ、この申し入れから６ヶ月経って賃貸借は終了します。しかし、賃貸人の解約申し入れには、更新拒絶の場合と同様に、正当な事由がなければなりません。
逆に賃借人からの解約の申し入れは、正当の事由を要せず、３ヶ月経つと賃貸借は終了します。
◆借家契約の内容
○契約の存続期間
○賃料
・支払い方法
・賃料の変更
○解除原因
解除原因としては、信頼関係の基本となるような重要な事由（賃料不払い、賃借権の無断譲渡、無断転貸等）を掲げるのが妥当です。
○敷金
○造作買取請求権
次のような約定は、借家人に不利な約定とされ無効となります。
・本契約は、期間満了により終了するものとし、更新することができない。
・賃借人が結婚したとき（あるいは、賃借人に子が生まれたとき、賃借人が老齢の親を引き取ったとき）は賃貸人は解約することができる。
・賃貸人の子が結婚するときは、賃貸人は解約することができる。
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