福岡県 福岡市 公正証書作成 公正証書で作成したい方ををサポート・支援します
公正証書作成支援室
 行政書士平塚事務所の総合ホームページ  行政書士平塚のブログ   事務所までの地図

お問い合わせ・お申し込み   お問い合わせは無料です。  電話:092(737)8830

事務所での面談相談のお申し込み  30分:3000円     事務所までの地図

無料メール相談    回答の返信は48時間以内が目安です。

 |トップページお問い合わせ・お申し込みお客様の声料金について事務所案内提携の専門家 |
公正証書の効力

公正証書の3つの効力
1.証拠力
2.債務名義
3.心理的圧力


強制執行について
 
強制執行とは

強制執行手続きの流れ
・公証役場での手続き
・裁判所への申立
・費用(公証役場及び裁判所)


公正証書にできる契約内容
 
離婚協議書
*当事務所のホームページ

遺言書
*当事務所のホームページ

金銭消費貸借契約
*当事務所のホームページ

示談書・合意書
*当事務所のホームページ

離婚時の年金分割

任意後見契約

贈与

扶養

土地・建物賃貸借

使用貸借

売買契約


 
私文書の認証とは
・認証の効力
・対象となる文書
・手数料

私文書認証の活用ケース
 
確定日付の利用について
 
確定日付とは
・確定日付の効力
・対象となる文書
・手数料

確定日付を活用するケース


依頼するメリット
 
当事務所に依頼するメリット


作成までの流れ


提携している専門家
 
提携している専門家

ご準備いただくもの
 
ご準備いただくもの

料金について
 
料金について
・公正証書原案の作成
・公正証書の作成
・私文書の認証


公証役場の手数料について


お問い合わせ・お申し込み
 
お問い合わせ・お申し込み

事務所での面談相談

無料メール相談


<土地・建物賃貸借>

●土地賃貸借●

土地を目的とする賃貸借(借地)は、基本的には民法の定めるところですが、対象の土地が農地であれば農地法の適用があり、建物所有を目的とする宅地があれば借地借家法の適用があります。

建物所有を目的とする土地賃貸借

建物所有を目的とする土地の賃貸借には、民法の賃貸借の規定はほとん適用されず、借地借家法が適用されます。借地借家法では、民法の原則に対して大幅に賃貸借が保護されています。

平成四年八月一日以降に締結された新規の賃貸借契約については借地借家法が適用され、その以前からの賃貸借契約の更新後の契約については、旧借地法が適用されます。
借地借家法は、建物の所有を目的とするもののみを保護しています。建物所有を目的としない契約は、保護されません。

借地権の存続期間

借地借家法は、建物所有を目的とする地上権と土地の賃貸借権とを、借地権と名づけ、この二つを同等に扱って、保護しています。
借地権の存続期間は、原則として30年と規定されていますが、当事者間の契約をもってすれば、30年以上の期間を定めることが認められますが、30年に満たない期間の定めは無効とされ、30年となります。
さらに期間が満了しても、借地上の建物があれば、借地契約は自動更新されることになっていますので、借地契約は、相互に2~3代に継続していく場合も多いでしょう。

したがって、建物所有を目的とする賃貸借契約では、その契約内容を明確にし、相互に契約の履行を確保するためにも、公正証書を組んでおくべきです。

建物所有を目的とする契約内容として必要な事項

○存続期間

○建物の種類、構造等

○更新

通常の借地権では、法に更新についての規定がおかれ、その後の存続期間は、最初は20年、2回目以降は10年とされています。それより長い期間の合意をすることは可能ですが、最初の更新について10年と合意すると、それは無効となり、20年となります。更新に当たってはこのことに注意した上で、具体的な期間の合意をしておくほうがよいでしょう。

○建物の再築による借地権の期間延長

建物が滅失(朽廃、取り壊しを含む)しても、それだけで借地権が消滅することはありませんが、その後、賃借人が再築するには、賃借人と協議しなければならない旨を明記すべきでしょう。

○賃料等の定めと減額請求権
○権利金、保証金、敷金のような一時金の支払約定
○賃借人の禁止事項と違反した場合の解除条項
○賃貸借終了時に関する特約
○賃貸借終了時の建物等の収去条項


賃貸借終了時の建物等の収去方法、原状回復等について明確に定めておくことが必要です

○必要経費の負担
○存続期間満了後の建物等の買取請求権


存続期間満了により賃貸借が終了したときは、賃貸借人は建物等の買取請求権を有しており、これを排除する特約をすることは許されません。


●建物賃貸借●

建物の賃貸借契約(借家)は、家主が借家人に対し、建物の使用を認め、それに対して借家人が家主に対し、賃料を支払うことを約するものです。

借家権の対抗力

建物の賃貸借は、賃貸借自体の登記がされていなくても、建物の引渡しを受けて現に建物を使用していれば、建物の所有者が変わっても、新所有者に借家権を主張できます。
建物の所有者(賃貸人)が変わっても、建物賃貸借契約の内容は、すべて新賃貸人との間に引き継がれます。

建物賃貸借の期間

建物賃貸借の期間は、期間の定めのあるものと、期間の定めのないものとの2種類があります。

期間を契約で定める場合には、1年以上に定める必要があります。
1年未満の期間の定めある建物賃貸借は、期間の定めのないものとみなされます。現在は期間の上限はありません。

期間の定めがあるときは、契約期間満了と同時に賃貸借は終了することになります。しかし、借家法は、賃貸借人の保護のため、法廷更新の規定が設けてあります。当事者が賃貸借の期間を定めた場合において、当事者が期間満了前6月ないし1年内に、相手方に対し、更新拒絶の通知、又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしないときは、期間満了の際、前と同じ条件でさらに賃貸借ををしたものとみなし、しかも、賃貸借人が更新を拒絶するには、自ら使用することを必要とする場合その他正当の事由がなければならないと規定されています。

期間の定めがなかったときは、賃貸人はいつでも解約の申し入れができ、この申し入れから6ヶ月経って賃貸借は終了します。しかし、賃貸人の解約申し入れには、更新拒絶の場合と同様に、正当な事由がなければなりません。

逆に賃借人からの解約の申し入れは、正当の事由を要せず、3ヶ月経つと賃貸借は終了します。

借家契約の内容

○契約の存続期間

○賃料

・支払い方法
・賃料の変更

○解除原因
解除原因としては、信頼関係の基本となるような重要な事由(賃料不払い、賃借権の無断譲渡、無断転貸等)を掲げるのが妥当です。

○敷金

○造作買取請求権


次のような約定は、借家人に不利な約定とされ無効となります。

・本契約は、期間満了により終了するものとし、更新することができない。
・賃借人が結婚したとき(あるいは、賃借人に子が生まれたとき、賃借人が老齢の親を引き取ったとき)は賃貸人は解約することができる。
・賃貸人の子が結婚するときは、賃貸人は解約することができる。


無料相談、お問い合わせ・お申込みはお電話や下記のフォームからお願い致します。

電話:092(737)8830   事務所までの地図

お問い合わせ・お申し込み   お問い合わせは無料です。 

事務所での面談相談のお申し込み  30分:3000円

無料メール相談    回答の返信は48時間以内が目安です。



当事務所運営サイト行政書士平塚事務所の総合ホームページ

【会社・ビジネス】
○株式会社設立 ○合同会社設立 ○会社変更手続き ○電子定款作成 ○定款変更・議事録作成

○事業資金調達 ○事業計画書作成 ○ビジネス契約書作成

【許認可】
○建設業許可 ○風俗営業許可 ○平面図作成 ○登記されていないことの証明書取得

【遺産相続・遺言】
○遺産相続手続 ○遺産分割協議書作成 ○公正証書遺言作成 ○自筆(手書き)遺言書作成

○遺言執行手続きサポート ○郵便貯金相続手続 ○相続財産目録作成 ○戸籍謄本取寄

【公正証書・離婚】
○公正証書作成  ○離婚協議書作成  ○金銭消費貸借契約書作成 

【示談・内容証明書】
○示談書・合意書・和解契約書作成  ○内容証明書作成

 〒810-0073
行政書士平塚事務所
代表 平塚桂太(ひらつかけいた)
営業時間:10時~17時<月~土曜日>日、祝日休み
電話:092-737-8830 FAX:092-737-8890
福岡県行政書士会所属
行政書士登録番号:第06400693号
E-mail:info@hiratsuka-office.com
CopyRight(C)2016行政書士平塚事務所 All Right Reserved